蚌埠市人民政府

关于印发蚌埠市住宅物业管理条例

实施细则的通知

蚌政秘〔2026〕9号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

现将《蚌埠市住宅物业管理条例实施细则》印发给你们，请认真组织实施。

蚌埠市人民政府

2026年2月25日 

（此件公开发布）

蚌埠市住宅物业管理条例实施细则

第一条为贯彻《蚌埠市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》），增强可操作性，提升我市物业管理服务水平，结合本市实际，制定本细则。

第二条市物业管理主管部门应当持续完善智慧物业管理公共服务平台建设，明确平台定位，细化功能标准，丰富应用场景，优化服务流程，为业主行使权利、物业服务企业提升服务水平、政府加强监管与基层治理提供支撑。

智慧物业管理公共服务平台应当实现下列主要功能：

（一）便利业主活动：提供在线报修、费用缴纳、信息查询、投诉反馈、服务评价、业主大会和业主委员会的成立运行等服务；

（二）促进物业服务：支持物业服务信息公示、在线投诉办理、设施设备智能监测、台账数字化管理等，提升物业服务智能化水平；

（三）加强政府监管与基层治理：实现相关法律法规、政策规定以及工作推进公示、物业服务质量和履约情况考评、投诉事项交办与跟踪、综合执法进小区协调与督办、数据统计与分析等，持续加强与完善政府监管和基层治理。

第三条县（区）物业管理主管部门应当指导物业的建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会等向智慧物业管理公共服务平台归集、更新相关信息，利用平台提升住宅小区物业管理服务水平。

鼓励物业服务企业依托智慧物业管理公共服务平台，对物业管理区域设施设备实施智能化管理，通过数据实时采集、研判、处理，提升物业服务质量，推动物业服务安全、智能、绿色发展。

第四条新建住宅小区综合查验，由市、县住房和城乡建设部门负责组织实施，自然资源和规划、城市管理、公安、国防动员等部门及供水、供电、供气等相关单位按职责做好专项工程竣工验收工作，对符合条件的项目，出具相应的竣工验收合格证明。

建设单位需要在约定交付期限30个工作日前，填写综合查验备案申请表，并提交各专项设施验收合格文件等材料。市、县住房和城乡建设部门在5个工作日内对材料进行审核，符合条件的予以备案，不合格的书面告知整改要求。分期开发项目可以按组团分期查验，整体竣工后办理整体手续。经综合查验合格后，住宅小区方可交付使用。

第五条县（区）物业管理主管部门负责指导建设单位与物业服务企业规范开展承接查验，明确查验标准、流程及资料要求；监督现场查验过程及问题整改落实情况；负责新建物业承接查验的备案管理，审核备案材料的完整性与合规性，对未按规定开展承接查验的行为督促整改。

第六条依据《条例》第九条规定，市、县（区）人民政府、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当建立物业管理矛盾纠纷人民调解委员会；健全诉调对接、访调对接、裁调联动工作机制；聘请专职或者兼职人民调解员开展调解工作。

经人民调解委员会调解达成调解协议的，可以制作调解协议书。当事人认为无需制作调解协议书的，可以采取口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容。双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认。

人民调解员调解纠纷，调解不成的，应当终止调解，并依据有关法律、法规的规定，告知当事人可以依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的权利。

第七条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米0.3元且总额不少于2万元，最高不超过10万元的标准承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

首次业主大会会议召开后，业主大会会议筹备组应当在15日内将筹备经费的使用情况（含支出明细、票据复印件）在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示，公示期限不少于7日。

第八条业主委员会成员以书面方式提出辞职请求的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会依据业主大会授权，决定是否终止其业主委员会成员资格。业主大会议事规则以及管理规约有约定的，从其约定。

业主委员会成员出现空缺，设立业主委员会候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补，递补结果在物业管理区域显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会会议补选，补选产生的业主委员会成员任期为本届业主委员会剩余任期。

业主委员会成员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第九条业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，按相关程序组织换届选举工作。

第十条业主委员会换届或者业主委员会主任离任的，根据管理规约约定或者业主大会决定，业主委员会应当对任期内各项经费收支情况进行审计。经20%以上的业主提议，业主委员会也应当对经费收支情况进行审计。业主委员会拒绝进行审计的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令改正。

审计费用从公共收益中列支。

审计结果应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。

第十一条满足《条例》第二十二条第一款情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主申请或者发现情况后30日内，组建由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会。

第十二条物业管理委员会拟组成人员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）将人员名单及其政治面貌、职业、推荐单位等基本情况在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台进行公示，公示期不少于7日。

业主有异议的，应当在公示期内以书面形式向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（乡镇人民政府）应当在7个工作日内组织核实。经核实异议成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）按前款规定重新确定物业管理委员会组成人员名单，并反馈异议人。

公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会正式成立，街道办事处（乡镇人民政府）应当在7个工作日内出具《物业管理委员会成立告知书》，明确成立时间、成员名单、任职期限、职责权限等信息，并在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公布不少于7日。

第十三条物业管理委员会为临时机构，依法履行业主委员会职责，应当自成立之日起15日内刻制印章、开设公共收益共管账户。

物业管理委员会任期一般不超过3年，履职期间，应当持续推动成立业主大会，选举业主委员会。

业主委员会成立后，物业管理委员会应当在15日内将印章交由街道办事处（乡镇人民政府）封存，并将共有资金账户及相关资料（含会议记录、财务账册、合同文本等）移交至业主委员会。

第十四条建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

第十五条物业服务企业应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告：

（一）物业服务企业的营业执照、投诉电话及物业服务企业和项目负责人等相关信息；

（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）二次供水设施清洗记录及水质检测情况；

（五）业主共有资金、专项维修资金的使用情况；

（六）物业服务用房使用情况；

（七）物业费收支情况；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公告的信息。

前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公告期不少于30日。

业主对公告内容提出异议的，物业服务企业应当及时答复。

第十六条物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，有业主委员会的，由其申请；无业主委员会的，由物业管理委员会或者居（村）民委员会申请，街道办事处（乡镇人民政府）结合现场勘查，明确基本保洁、秩序维护、电梯运行等应急服务内容，保障小区基本生活秩序。应急物业服务期限一般不超过6个月。应急物业管理费用由全体业主共同承担。

应急物业服务期间，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主委员会、物业管理委员会应加强对应急物业服务企业的服务监督与指导，推动召开业主大会选聘新物业服务企业，协调新旧物业服务企业做好交接工作。

第十七条物业服务企业可以为业主提供助老、托幼、家政保洁、维修、代购、车辆租借、宠物代管等个性化服务。物业服务企业提供个性化服务的，应当将个性化服务的内容、收费标准等事项进行公示，按照自愿原则与业主另行约定。

第十八条业主实行自行管理物业的，鼓励制定管理规约，对下列事项作出约定并在物业管理区域显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用、期限；

（三）委托专业机构方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

业主自行管理区域内的电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具备相应资质的专业机构维修和养护。委托前应当将候选机构资质、服务方案、报价等信息公示不少于5日征求业主意见；委托后应当将维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况在物业管理区域显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示至合同终止。

业主自行管理期间的其他事项参照《安徽省物业管理条例》及《条例》有关规定执行。

第十九条物业管理区域内规划的机动车车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要。建设单位未出售或者未附赠的机动车车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

建设单位向业主出租机动车车位、车库的租金标准需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商确定。租金标准可以参照同地段、同类型、同品质住宅小区，并保持稳定。

第二十条新建住宅小区车位应当按照规划配建要求建设充电设施或者预留安装条件。业主、物业使用人在既有住宅小区车位增设充电设施的，应当向供电企业申请报装，不得擅自增设充电设施。不得私拉电线充电。

鼓励充电运营企业等接受业主委托，为住宅小区充电设施统一提供建设、运营、维护等服务。鼓励将充电设施建设纳入老旧住宅小区基础设施改造范围，同步开展配套供配电设施建设。

街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业应当配合业主依法安装充电设施，为现场勘察、线路安装、通电运行等环节提供便利条件。

物业服务企业发现充电设施的建设、使用不符合规定的，应当及时告知理由并劝阻，同时报告物业管理、消防救援等部门，相关部门应当依法处理。

第二十一条公共收益资金应当单独列账，在扣除法定税费、能耗、人工等合理成本之后，属于业主共有。合理成本原则上不高于经营收入的30%，具体比例由业主大会或者业主委员会依据业主大会授权，结合实际情况与物业服务企业协商确定。未成立业主大会的由街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理委员会与物业服务企业协商确定。

业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会成员的补贴，可以由业主分摊，也可以从公共收益资金中列支。对于业主委员会利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，且公共收益资金连年增长的，业主大会可以决定适当提高业主委员会成员的补贴。

第二十二条符合《条例》第四十四条所列情形之一的，物业服务企业应当立即采取防范措施，并由业主大会、业主委员会、相关业主或者街道办事处（乡镇人民政府）按照规定申请使用物业专项维修资金。

县（区）物业管理主管部门应当自收到物业专项维修资金应急使用书面申请之日起2个工作日内进行核实。应急维修工程竣工验收后，应当将使用物业专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示。

市、县（区）物业管理主管部门应当方便快捷地处理应急维修事项，并加强监督管理，保障资金安全。县（区）物业管理主管部门对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。前述事项可以委托第三方评估机构开展评估。

第二十三条物业服务企业发现物业管理区域内违反有关治安、生态环境、规划、消防、人防、房屋装饰装修和使用等法律法规的行为或者接到业主举报时，应当第一时间赴现场劝阻，采取合理措施制止并及时向街道办事处（乡镇人民政府）报告。

街道办事处（乡镇人民政府）接到报告后，应当在2个工作日内安排执法人员赴现场调查核实，必要时可以协调县（区）住房和城乡建设、生态环境、自然资源和规划、城市管理、市场监管、公安、国防动员、消防救援等职能部门协助调查取证，相关职能部门应当积极配合。当违法违规行为威胁人民群众生命财产安全，不立即制止会产生严重后果时，街道办事处（乡镇人民政府）应当立即安排执法人员赶赴现场依法处置。

对于属于街道办事处（乡镇人民政府）承接的赋权执法事项，街道办事处（乡镇人民政府）需根据违法情节轻重分别作出处理；对于属于街道办事处（乡镇人民政府）配合履职的执法事项，街道办事处（乡镇人民政府）核查后1个工作日内报告县（区）相关行政执法部门，县（区）相关行政执法部门应当在规定的时间内核查处理；属于市级行政执法部门权责清单内的事项，县（区）行政执法部门应当将案件线索移交市级行政执法部门处理。

第二十四条街道办事处（乡镇人民政府）应当定期开展物业管理巡查，重点检查以下事项：

（一）物业服务信息公示落实情况，检查各项公示内容是否完整、及时；

（二）充电设施安全管理，检查设施是否符合标准、是否定期维护、是否存在私拉电线等；

（三）装饰装修违规行为，检查是否有变动承重结构、破坏外立面等行为；

（四）业主委员会履职情况，检查是否按规定公开事项、是否执行业主大会决定等。

发现问题的，应当当场责令整改，对于属于承接执法事项范围内能够直接办理的事项，按照时限要求办理；对于不属于的事项，向有关部门移送办理。

第二十五条本细则自2026年3月1日起施行。