关于印发《蚌埠市住宅物业服务招标投标管理暂行办法》的通知

建政秘〔2025〕45号

各县区物业管理行政主管部门，各有关单位：

为进一步规范我市住宅物业服务招标投标活动，维护当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《电子招标投标办法》《安徽省物业管理条例》《蚌埠市住宅物业管理条例》等有关法律法规和规章，在广泛征求有关县区、部门和物业服务企业的基础上，结合本市实际情况，市住房和城乡建设局牵头起草了《蚌埠市住宅物业服务招标投标管理暂行办法》。现予以印发，请遵照执行。

蚌埠市住房和城乡建设局 

2025年7月17日 

蚌埠市住宅物业服务招标投标管理暂行办法

第一章总则

第一条为规范住宅物业服务招标投标活动，维护当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《电子招标投标办法》《安徽省物业管理条例》《蚌埠市住宅物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等有关法律、规章，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的住宅物业服务招投标活动及其监督管理。非住宅物业服务招标投标活动（不含财政或国有资金支出物业费的项目），参照本办法执行。

第三条公共资源交易监督管理部门负责物业管理招投标活动的监督管理，指导各县（区）依法监督本行政区域内住宅物业服务项目的招标投标活动。

市、县（区）人民政府住房和城乡建设部门是物业管理主管部门，负责住宅物业管理活动的监督管理工作。县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务招投标活动的监督管理工作。

第四条物业服务项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务项目招标投标活动。

第二章招标

第五条本办法所称招标人是指依法对物业服务项目提出招标、组织招标的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。

提倡招标人通过公开招标投标的方式选聘物业服务企业提供物业服务。

为实现招投标活动公平、高效、便捷、无纸化，确保全过程可溯，我市住宅物业招投标通过电子招标投标活动进行。电子招投标应当在符合规范的电子招标投标交易平台进行。电子招标投标交易平台应当依照《中华人民共和国认证认可条例》等有关规定进行检测、认证，通过检测、认证的电子招标投标交易平台应当在省级以上电子招标投标公共服务平台上公布。

第六条建设单位应当按照国家和省有关规定通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；有下列情形之一，经物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业：

（一）投标人少于3个的；

（二）建筑面积五万平方米以下的住宅物业。

业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构，以公开招标的方式选聘物业服务企业的，应当将评审过的招标方案（含招标文件）交业主大会审议通过，并依法按照招标投标程序进行。拟采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业的，应当组织召开业主大会会议，作出通过邀请招标或协议方式选聘物业服务企业的决定，决定内容应当向全体业主公示，并书面告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。

第七条建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。

经业主大会表决通过，决定不再续聘原物业服务企业的，业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在原物业服务企业退出物业管理区域三个月前，启动物业服务企业的选聘工作。

第八条建设单位通过电子招标投标交易平台选聘前期物业服务企业，应当向物业项目所在地的县（区）物业管理行政主管部门提交以下材料：

（一）招标文件评审申请；

（二）规划批准的总平面图；

（三）招标文件；

（四）招标公告或者投标邀请书；

（五）物业服务项目的其他相关资料；

（六）招标代理合同（适用于委托代理机构招标）；

（七）法律、法规规定的其他资料。

第九条业主大会决定通过招投标平台选聘物业服务企业，应当向物业项目所在地的县（区）物业管理行政主管部门提交以下材料：

（一）招标文件评审申请；

（二）招标文件；

（三）招标公告；

（四）业主大会关于选聘物业服务企业的决议、授权业主委员会或居委会作为招标人的决议；

（五）招标代理合同（适用于委托代理机构招标）；

（六）业主大会作出的关于不再续签物业服务企业的决议、关于选聘物业服务企业的决议、授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人代表的决议。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的确认资料并经辖区居委会、乡街审核。

（七）法律、法规规定的其他资料。

第十条招标人持第八条、第九条规定的材料向县区物业管理行政主管部门报审的，有关县区物业管理行政主管部门应于5个工作日内完成初审。

第十一条招标文件通过评审后，由县（区）物业管理行政主管部门留存备份，开标时与现场提供的招标文件进行比对，发现与留存备份文件不相符的，立即暂停招投标。

第十二条招标文件通过评审后，招标人按照评审意见发布招标公告，公告时间不得少于20个工作日。

招标人要求交纳投标保证金或投标保函的，应当在招标文件中载明。

第十三条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容需经过县（区）物业管理行政主管部门审核，作为招标文件的组成部分。不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。

潜在投标人或者其他利害关系人对资格预审文件有异议的，应当在提交资格预审申请文件截止时间2日前提出；对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第三章投标

第十四条本办法所称投标人是指符合招标人确定的投标条件参加投标竞争的物业服务人。

投标人在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地县区人民政府物业管理行政主管部门备案。

第十五条与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一物业服务项目的投标。

第十六条招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金由招标人依法合理确定，投标人应当按照招标文件要求提交投标保证金或者投标保函，投标保证金或者投标保函的有效期应当与投标有效期一致。招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息，逾期退还的应承担违约责任。

第十七条投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

第四章开标、评标和中标

第十八条开标当日，县（区）物业管理行政主管部门组织招标人从市物业专家库中随机抽取评标专家。

前款规定的评标专家由招标人在开标当日，从市物业专家库中随机抽取确定，评标专家参加公平竞争审查或与投标人有利害关系的，应当主动回避。评标专家名单应当保密。

招标人或其委托的招标代理机构违反规定未从市物业专家库中抽取评标专家的、擅自确定或者更换的评标委员会成员的，评审结果无效。

第十九条开标应当按照下列规定进行：

（一）开标应当按照招标文件确定的时间，在电子招标投标交易平台上公开进行，所有投标人均应当准时在线参加开标。

（二）开标时，电子招标投标交易平台自动提取所有投标文件，提示招标人和投标人按招标文件规定方式按时在线解密。解密全部完成后，应当向所有投标人公布投标人名称、投标价格和招标文件规定的其他内容。

（三）因投标人原因造成投标文件未解密的，视为撤销其投标文件;部分投标文件未解密的，其他投标文件的开标可以继续进行。

（四）电子招标投标交易平台应当生成开标记录并向社会公众公布，但依法应当保密的除外。

开标结束时，招标人应当立即公开评审结果。

第二十条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员人数为5人及以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。

第二十一条有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（三）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的；

（四）其他应当回避的情形。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应当按照规定予以替补。

第二十二条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地评标，遵守评标工作纪律，对投标文件独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人干预。

评标专家的管理按照《蚌埠市住房和城乡建设行业专家库及入库专家管理服务办法（试行）》执行。

第二十三条评标委员会应当采用综合评标的方式，按照招标文件约定对投标人的投标文件进行评分。投标企业的得分为去掉评标专家赋分最高和最低分之后的平均分。

电子评标应当在有效监控和保密的环境下在线进行。

第二十四条投标文件中有含义不明确的内容，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清或者说明的，可以要求投标人作出澄清或者说明。投标人应当及时响应评标委员会的要求进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清或者说明，不得接受投标人主动提出的澄清或者说明。

招标人应当做好现场答疑记录，并由评标委员会签字。

第二十五条评标委员会评标结束后，应当出具评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审意见，并由评标委员会签字确认。对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以书面方式阐述其不同意见和理由，不同意见应当经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。

评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名，并按照得分从高到低的顺序，推荐中标候选人。招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。

评标委员会完成评标后，应当通过电子招标投标交易平台向招标人提交数据电文形式的评标报告。

当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力因素提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人或选择重新组织招标。

第二十六条在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十七条招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示中标候选人，公示期不得少于3日。中标候选人和中标结果应当在电子招标投标交易平台进行公示和公布。

投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。公示期届满后，投标人或者其他利害关系人提出异议的，不予受理。

对招标无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并按招标文件的要求返还投标保证金或投标保函。

第二十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同，合同约定的服务时间一般不得超过3年。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离招投标文件实质性内容的其他协议。

中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第二十九条招标人与中标人签订物业服务合同的同时，应当提交下列材料向县（区）物业管理行政主管部门办理中标备案手续：

（一）《中标备案表》；

（二）评标委员会的评标报告；

（三）中标人的投标文件（正本）；

（四）中标通知书；

（五）物业服务合同。

县（区）物业管理行政主管部门应当在受理之日起15日内办理中标备案手续。

第三十条开标、评标现场活动全程录音录像，录音录像应当清晰可辨，音像资料须作为招标文件一并存档，保存期限从招标结束之日起至少保存15年。招标人、招标代理机构、县区物业管理行政主管部门应当将其在招标投标活动中形成的资料存档备查。其中，投标人资料只保留中标候选人的资料。任何单位和个人不得擅自损毁存档备查的资料。资料达到保存期限需要销毁的，应当依法处理。

招标投标电子档案的归档应该按照《招标投标电子文件归档规范》执行。

第五章投诉与处理

第三十一条招标人不得有下列行为：

（一）在招标文件中套用特定竞争主体的条件、技术标准，歧视、排斥其他竞争主体或者潜在竞争主体；

（二）私下接触投标人、潜在投标人、评标评审专家或者相关利害关系人；

（三）委托没有资质或者不符合条件的项目代理机构从事代理行为；

（四）选派或者委托的代表发表带有倾向性、诱导性言论或者暗示性意见建议，影响其他评标评审委员会成员公正独立评标评审；

（五）处理质疑、异议时，故意拖延、敷衍、回避实质性答复；

（六）指使、纵容、默许竞争主体串通投标；

（七）以不正当理由迫使竞得人放弃竞得资格；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条招标代理机构不得有下列行为：

（一）在招标文件中设置不合理条件，排斥其他竞争主体或者潜在竞争主体；

（二）私自邀请潜在竞争主体参与其代理项目的投标；

（三）泄露评标评审委员会成员名单、评标评审情况等应当保密的信息、资料；

（四）收受交易项目利害相关方财物或者谋取其他不正当利益；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第三十三条投标人应当遵守有关法律、法规的规定，依法诚信参加招投标活动，不得互相串通损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。

电子交易平台运行服务机构发现招投标活动中有串通投标行为的，应当保留相关证据并及时向有关行业主管部门报告，有关行业主管部门应当依法及时查处。

第三十四条评标评审委员会成员不得有下列行为：

（一）故意透露本人参加评标评审的时间、地点或者在确定竞得人前泄露评标评审委员会成员名单等保密信息；

（二）评标评审过程中擅自离开评标评审现场或者与外界进行接触和联系；

（三）对无法作出合理说明的异常低价行为不提出否决意见；

（四）互相串通，或者诱导、暗示、干扰其他成员评标评审；

（五）故意拖延评标评审时间，或者敷衍塞责随意评标评审；

（六）在合法劳务费之外索取、接受报酬或者其他好处；

（七）组建或者加入可能影响公正评标评审的网络通讯群组；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第三十五条投标人和其他利害关系人不得有下列扰乱招投标的行为：

（一）捏造事实或者伪造、变造、盗用资格、资质、印章、材料等进行虚假投诉；

（二）投诉事项经查失实后仍恶意缠诉；

（三）对投诉调查拒不配合或者提供虚假材料；

（四）以投诉为名非法获取单位或者个人利益；

（五）其他扰乱招投标秩序的行为。

第三十六条投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动的程序不符合法律、行政法规规定的，可以自知道或者应当知道之日起10日内持证据资料向县（区）物业管理行政主管部门投诉。

第三十七条县（区）物业管理行政主管部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定。

投诉人捏造事实、伪造材料进行投诉的，县（区）物业管理行政主管部门应当予以驳回，并提出处理意见；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十八条县（区）物业管理行政主管部门处理投诉时，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。

县（区）物业管理行政主管部门对监督检查过程中知悉的国家秘密、商业秘密，应当依法予以保密。

第六章附则

第三十九条招标产生的费用由招标人承担。

第四十条本办法自发布之日起（含发布当日）施行，有效期2年。《关于进一步完善蚌埠市前期物业管理招投标工作职责、工作程序的通知》（建政秘〔2014〕160号）、《关于进一步规范市区物业招标投标有关程序的通知》（建政秘〔2017〕88号）、《关于明确市区物业招标投标几个具体问题的通知》（建政秘〔2017〕427号）、《关于进一步规范市区小区物业招标投标有关程序的补充通知》同时废止。