蚌埠市住房和城乡建设局
关于进一步规范我市物业承接查验工作的
通知
建政秘〔2020〕18号
各县（区）房地产行政主管部门、物业行政主管部门，局属各单位，各房地产企业和物业服务企业：
为进一步规范我市物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进房地产、物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《物业承接查验办法》和《安徽省物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，现就加强我市物业承接查验的有关事项通知如下：
一、承接查验时限
建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
二、办理物业承接查验应当具备以下条件
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、绿化、市政等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案,取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热等已安装独立计量表具，经相关部门验收，取得同意使用证明。
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
（四）道路、绿地、停车设施及标识等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。园区总平面图、各楼宇标示标牌清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕，无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通。分期交付项目的交付区域与在建区域采取施工安全隔离措施。
（五）电梯需提供检验合格证；消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），并能正常运行。
（六）物业服务用房按规划设计要求建成，并能正常使用。分期开发建设的项目，规划配置的物业服务用房不在本次移交范围的，建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的相应标准的房屋，暂时作为物业管理用房使用。
（七）物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。
（八）法律、法规规定的其他条件。
三、承接查验依据文件
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
四、承接查验内容
（一）移交资料。
1.竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图；单体建筑、结构、水电、设备的竣工图；绿化平面图、绿化验收合格证明；配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图；《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》等资料。
2.技术资料。共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。包括消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等。
3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。
4.商品房买卖合同文本和管理（临时）规约；
5.物业质量保修文件和物业使用说明文件。
6.承接查验所必需的其他资料。
（二）查验共用部位及共用设施设备。
1.共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
2.共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
3.共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾分类处理容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、充电设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业服务用房等。
五、承接查验流程
书面通知承接查验→确定物业承接查验方案→查验有关图纸资料→查验共用部位、共用设施设备→解决查验发现的问题→确认现场查验结果，签订物业承接查验协议→办理物业交接手续→备案。
（一）书面通知查验。
新建物业具备承接查验条件后，建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议，物业服务企业应及时做出书面回复，查看应具备条件的证明文件。
（二）确定物业承接查验方案。
物业交付使用前三个月，建设单位和物业服务企业根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共同部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：
1.组建物业承接查验小组。由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和辖区物业行政主管部门、乡街（社区）、居（村）委会参加。提倡建设单位和物业服务企业聘请第三方专业机构或从专业人员中抽取专家协助进行。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组及职责见附件8。
2.列出各专业工程实施查验的技术依据。主要包括：物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。
3.确定物业现场查验的内容。主要包括：物业资料的查验与移交；物业共同部位、共用设施设备的现场查验；物业管理中有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。
物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。因此，物业承接查验小组应根据《物业承接查验办法》的规定与合同约定，以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。
4.拟订物业共用部位、共用设施设备现场查验方案。主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等。
5.物业承接查验物资准备。主要包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格（详见附件2—6）等。
（三）查验有关图纸资料。
建设单位应当在物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，向物业服务企业移交资料。
承接查验小组依据《物业承接查验移交资料清单》（附件2）对开发建设单位移交的图纸资料进行查验，缺少的图纸资料，必须记录在《未移交资料清单》中，在《物业承接查验协议》中注明，并承诺补交的具体时限等。承接查验小组成员共同签章确认。
（四）查验共用部位、共用设施设备。
综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参见《现场承接查验记录表》(附件3)逐项对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容。承接查验小组成员共同签章确认。
（五）解决查验发现的问题。
现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和质量、承接查验资料不符合约定或者规定的，建设单位和物业服务企业应当记录在《物业承接查验问题处理跟踪表》（附件4）中，并约定处理办法、整改时限、复验时间并记录存档。建设单位应当按照承诺及时解决查验发现的问题。
（六）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。
承接查验小组确认移交资料和现场查验的结果后，建设单位和物业服务企业应当及时签订《物业承接查验协议》（见附件7）。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
对于不能及时解决的遗留问题，应记入《物业承接查验最终遗留问题汇总表》（附件5），双方协商解决方案，并在签订《物业承接查验协议》中明确约定。
（七）办理物业交接手续。
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交图纸资料、物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
交接工作应当形成书面记录，填写《物业承接查验移交记录》（附件6），参与交接各方共同签章确认。
建设单位向物业服务企业移交经确认的图纸资料和共用部位、共用设施设备。纸质图纸资料2份，必须全部胶装成册，县、区物业行政主管部门和前期物业服务企业各留存1份；电子版图纸资料3份，县（区）物业行政主管部门、居（村）委会、前期物业服务企业各留存1份。
分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
（八）备案。
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件（胶装成册），向物业所在地的县、区物业行政主管部门办理备案手续：
1.物业承接查验备案表(附件1)；
2.物业承接查验协议（附件7）；
3.物业承接查验移交资料清单（附件2）；
4.查验记录、交接记录（附件3-6）；
5.前期物业服务合同；
6.临时管理规约（经业主签字确认）；
7.其他承接查验有关的文件。
六、物业服务机构更迭时的物业承接查验
物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会选聘新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验移交活动。
原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主或业主委员会移交物业承接查验档案。
（一）承接查验的法律主体。
1.原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体是：
交方：原有的物业服务企业；接方：物业的业主或业主委员会。
2.业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是：
交方：业主或业主委员会；接方：新选聘的物业服务企业。
（二）承接查验的条件。
在物业服务机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。
1.物业的业主或业主委员会与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；
2.物业的业主或业主委员会同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
（三）依据文件。
1.物业服务合同；
2.《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》；
3.《物业承接查验办法》；
4.《管理规约》；
5.移交的物业图纸资料清单；
6.物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；
7.物业管理相关的合同,协议等。
（四）承接查验及移交的程序和内容。
1.成立承接查验组织，确定查验和移交方案。为保证物业查验和移交的顺利进行，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共同组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。
2.查验和移交的物业管理资料，主要包括：
（1）物业原始资料。主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料。包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。
（2）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括：物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报告，重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。
（3）业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。
（4）财务管理资料。包括：属于全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。
（5）合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。
（6）人事档案资料。指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
（7）其他需移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。
3.物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。
（1）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人员负责解决和处理。
（2）物业共用设备的查验和移交。主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。
（3）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、照明设施、安防及消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸，消防配件等）、文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等）、各类标识。
（4）物业服务用房。包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。
（5）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。
（6）产权属于全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括办公设备、交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。
4.物业查验与移交资料。
共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进入的物业服务企业实施管理。办理移交手续时应注意以下几个主要方面：
（1）物业共用部位、共用设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度。
（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式。
（3）确认原有物业服务企业推出或留下人员名单。
（4）必须签订物业承接查验协议。
5.注意事项。
（1）明确交接主体和次序。此类移交是原物业服务企业将物业服务工作移交给物业的业主、业主委员会或产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业服务工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业服务工作直接移交给新的物业服务企业，虽然在具体移交中可合并进行，但要分清楚移交的主体和责任。
（2）各项资产和费用的移交。共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业服务运作衔接是物业服务工作移交的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利于交接和日后服务工作的开展。
（3）如承接的物业项目部分还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
（4）在物业服务移交工作中，对物业共用部位、共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意作出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
七、承接查验监督管理
（一）各方主体职责。
1.市住建局负责新建物业承接查验活动的指导、监督、备案工作。
2.县、区物业行政主管部门负责指导和监管物业承接查验工作，负责新建物业承接查验的备案管理，督促建设单位、物业服务企业对查验发现的问题进行整改落实。
3.乡街（社区）、居（村）委会负责对社区用房进行查验接收，并参与监督现场查验结果确认。业主委员会未成立时，由居（村）委会代业主委员会履行承接查验活动中相关职责。
4.建设单位负责牵头组织承接查验工作，签订物业承接查验协议、移交资料等。负责整改承接查验工作中发现的问题。
5.物业服务企业查验资料、查验共用部位和共用设施设备、督促建设单位对承接查验中发现的问题进行整改等。
（二）交接双方的法律责任。
1.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位应当与施工企业、物业服务企业签订三方维保协议，明确共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位也可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
2.建设单位不得以任何理由要求物业服务企业承接不符合交用条件、未经查验或者查验不合格的物业。未通过承接查验的项目不得交付使用。
3.物业服务企业擅自承接未通过查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
4.建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门或物业行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业诚信档案，并予以通报。
5.违反《物业管理条例》规定，不移交有关承接查验资料的，由物业所在地县级以上（含）人民政府房地产行政主管部门或物业行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并按照《物业管理条例》第五十八条的规定处罚。
6.双方须承担的其他法律责任，参见《安徽省物业管理条例》《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）等。
本市市区和怀远县、五河县、固镇县实施城市化管理的区域内需要进行承接查验的物业项目，自本通知印发之日起执行。
蚌埠市住房和城乡建设局
2020年4月1日